פסק-דין בתיק ה"פ 755/06

א.         רקע עובדתי

1.         המבקשת הגישה תובענה למתן פסק דין הצהרתי, לפיו המשיבה חייבת לשלם למבקשת פיצוי בסך 29,179,788 ש"ח , בגין הפקעת חלקים מחלקות 1 ו-7 בגוש 5438 ומחלקות 10 ו-11 בגוש 5439 בשטח של 202 דונם, ובגין נזק למקרקעין הנותרים, בהתאם לקביעת השמאי מטעמה. לחלופין עתרה המבקשת לתשלום פיצוי בגין ההפקעה והנזק האמורים, בהתאם לסכום שייקבע על ידי שמאי שימונה על ידי בית המשפט. הואיל ומונה על ידי בית המשפט שמאי בהתאם להסכמת הצדדים, מצטמצמת המחלוקת בין הצדדים לשאלה האם יש לאמץ את חוות דעתו.

2.         המבקשת הינה קיבוץ המאוגד כאגודה שיתופית, שהיא בעלת זכויות חכירה בשטח בן 7,396 דונם במרכז הארץ, אותו היא חוכרת ממינהל מקרקעי ישראל בהתאם לחוזה חכירה שנחתם ביום 10.12.2000, ואשר תוקפו הוחל באופן רטרואקטיבי, מיום 1.10.98 (נספח ג' לתובענה). תקופת החכירה היא ל- 49 שנים, אשר בסיומן יש למבקשת אפשרות להאריך את תוקף החוזה ב-49 שנים נוספות. מטרת החכירה הוגדרה בהסכם כ"משק חקלאי" ו"מפעל" (סעיף 4 להסכם), והוסכם כי הקיבוץ יהיה רשאי להשתמש במוחכר לשימושים שונים, ואף לשנותם מדי פעם ללא צורך בהסכמת המינהל, הכל בכפוף למטרת החכירה וליתר תנאי החוזה. דמי החכירה השנתיים הם בסך 606.71 ש"ח לנחלה בעבור השטחים המשמשים כמשק חקלאי. בעבור קרקע שתשמש להקמת "מפעל" נקבע בסעיף 6(ב) לחוזה כי ישולמו:

"(1) דמי חכירה ראשוניים חד-פעמיים ודמי חכירה שנתיים או דמי חכירה מהוונים או תמלוגים או כל תשלום אחר, הכל לפי הנהוג אצל המינהל לגבי מפעל מאותו סוג.

(2) דמי החכירה הראשוניים או המהוונים יהיו אחוזים מסוימים מערך הקרקע המשמשת למפעל...".

3.         ביום 1.3.04 אישרה הועדה הארצית לתכנון ובניה של תשתיות לאומיות תוכנית להקמת מסילת רכבת מלוד לבאר שבע, וביום 24.6.04 פורסמו שני צווים שהביאו להפקעת המקרקעין נשוא תיק זה: צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) (מסילת הברזל לוד-נען), תשס"ד-2004, וצו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) (מסילת הברזל נען-באר שבע), תשס"ד-2004. הצווים הוצאו על ידי שר התחבורה מכח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943. לפיכך המועד הקובע לתשלום פיצוי בגין ההפקעה הוא 24.6.04.         

4.         ביום 16.2.05 הגישה המשיבה תביעה נגד המבקשת בבית משפט השלום בפתח תקוה (ה"פ 126/05), במסגרתה ביקשה לתפוס את המקרקעין נשוא ההפקעה. בעקבות דחיית בקשת המבקשת לדחית התביעה על הסף, הגישה המבקשת בקשת רשות ערעור לבית משפט זה (בר"ע 2109/05). אך בטרם זו נדונה, הגיעו הצדדים להסכם פשרה, אשר אושר, ביום 24.1.06 על ידי כב' השופטת שרה דותן, וקיבל תוקף של פס"ד.

5.         בהסכם הפשרה סוכם כי המשיבה תשלם למבקשת בגין ההפקעה והנזקים שנלוו לה סך של 5,652,700 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 24.6.04 (מועד פרסום הצווים). עוד הוסכם כי כל צד ימנה שמאי מטעמו, וכי שני השמאים ייפגשו, במטרה ליישב המחלוקות באשר לגובה הפיצוי המגיע למבקשת. הוסכם בין הצדדים כי במקרה של מחלוקת בין השמאים, ימנה בית המשפט שמאי מוסכם לעניין גובה הפיצוי המגיע למבקשת. משלא הושגה הסכמה בשאלת גובה הפיצוי, ובהתאם לאמור בהסכם הפשרה, הגישה המבקשת המרצת פתיחה זו, ובד בבד הגישו הצדדים בקשה בהסכמה (בש"א 13352/06) למינוי השמאי רוני מכבי כשמאי מוסכם מטעם בית המשפט (להלן: " השמאי המוסכם").

6.         בדיון שהתקיים ביום 25.10.07 הודיעו הצדדים כי הם מוותרים על חקירת המצהירים מטעמם, וממילא, נוכח מינויו של שמאי מוסכם מטעם בית המשפט, ויתרו הצדדים על חוות הדעת של השמאים מטעמם, אשר צורפו לבקשה ולתשובה. תחילה ביקשו הצדדים לחקור את השמאי המוסכם על חוות דעתו, אך לאחר מכן הוסכם כי תוצגנה לו שאלות הבהרה, ולאחר שישיב, יוחלט אם יש צורך בחקירה. שאלות הבהרה לא הוצגו לשמאי (או שהוצגו ולא הוגשו לבית המשפט), והצדדים בחרו להסתפק בהגשת סיכומיהם.

ב.         חוות דעתו של השמאי המוסכם

7.         בפתח חוות דעתו הבהיר השמאי המוסכם, מר רוני מכבי, כי לצורך הכנתה ערך ביקורים בנכס ובמשרדי הועדה המקומית לתכנון ובניה, ונפגש מספר פעמים עם עורכי הדין והשמאים מטעם הצדדים. הצדדים אף התבקשו להעביר לשמאי מסמכים לתמיכת טענותיהם, לרבות חוות דעת השמאים מטעמם, והשמאי ערך פרוטוקול מסכם אשר נשלח לצדדים, על מנת שיוכלו להעיר הערותיהם לגביו. השמאי אף פירט את השיקולים אותם הביא בחשבון בחוות דעתו, כדלקמן: המצב התכנוני והמשפטי של הנכס;  מיקום הנכס; הזכויות בנכס; המועד הקובע; החלטות מנהל מקרקעי ישראל שהיו בתוקף במועד הקובע; מידת סחירותן של הקרקעות; וגובה הפיצוי שניתן במקרים דומים (עמ' 28, סעיף 13 לחוות הדעת).

8.         השמאי המוסכם ציין כי אין מחלוקת בין הצדדים באשר למצב התכנוני של החלקות המופקעות, וכי מוסכם עליהם שהשטח שבגינו יש לפצות את המבקשת הינו השטח שהופקע, בשטח של כ-202 דונם (שטח זה מורכב מכ- 186 דונם שהופקעו בגין תוואי המסילה, ועוד כ-16 דונם שהופקעו לצורך הקמת גשר למעבר חקלאי מעל תוואי המסילה - ראה עמ' 5, סעיף 3  לחוות הדעת), וכן 60 דונם נוספים, שהם שטחים כלואים שלא ניתן יהיה לעשות בהם שימוש. עוד ציין השמאי כי הצדדים מסכימים שהמועד הקובע להערכת שווי הזכויות בקרקע הינו 24.06.04, הוא מועד פרסום ההכרזה ברשומות.

9.         לאחר שבחן את חוות הדעת שערכו השמאים מטעם הצדדים, ובהסתמך על מכלול הנתונים שהובאו בפניו, הגיע השמאי המוסכם למספר מסקנות, אשר הנחו אותו בקביעת שווי הקרקע. השמאי סבר כי הזכויות המוקנות למבקשת על פי חוזה החכירה עם המנהל, שהינו חוזה חכירה בלתי מהוון לתקופה של 49 +49 שנים, דומות במהותן לזכויות בר רשות. השמאי קבע, עם זאת, כי יש ערך כלשהו להליך הסדרת חוזה חכירה שכזה, והוסיף  עקב כך 5% לשווי הזכויות (סעיף 15.1 לחוות הדעת).

אשר לפוטנציאל הגלום בקרקע,  הבהיר השמאי המוסכם כי על פי ת.מ.א. 31 החלה על האזור בו מצוי השטח המופקע, יעוד האזור הינו לאזור נוף כפרי/פתוח, ולכן כל יוזמה תכנונית דורשת תחילה שינוי הת.מ.א.. השמאי גם קבע כי על פי החלטת מינהל מקרקעי ישראל 949 מיום 4.2.03 (החלה במועד הקובע), מתיר המנהל לחוכר של קרקע חקלאית באזור המרכז ליזום תכנית להקצאה של עד 75 דונם לאזור תעסוקה, בניכוי שטחי התעסוקה הקיימים (ובכפוף לאישור תכנית בנין עיר). בגין הקצאה זו, הבהיר השמאי, ישולמו למינהל מלוא דמי החכירה, שהם 91% משווי הזכויות בקרקע. לאור כל אלה, קבע השמאי כי " הפוטנציאל הרעיוני באדמות החקלאיות של קיבוץ נען נכון לתאריך הקובע למעשה אינו קיים".

10.       בסיכומו של דבר קבע השמאי המוסכם, כי המבקשת זכאית לפיצוי כולל בגין הפקעת המקרקעין והפגיעה בהם בסך 7,840,000 ש"ח . פיצוי זה מורכב מפיצוי עבור 262 דונם קרקע שהופקעה - כאשר השמאי העריך את שווי הקרקע שהיא אדמת שלחין ב- 23,700 ש"ח לדונם, ואת שווי אדמת מטעים  (המהווים 42 דונם מתוך הסך הנ"ל), לרבות הקרקע, ב- 40,600 ש"ח לדונם; פיצוי עבור מטעים שנפגעו אך לא הופקעו בסך של 16,900 ש"ח לדונם; פיצוי בגין שטחים כלואים נוספים בסכום שווה ערך ל- 10 דונם שלחין; וכן פיצוי בגין דרכי כורכר שבוטלו בסך 15 דולר למ"ר, בעבור 7,300 מ"ר.

השמאי המוסכם דחה שתיים מדרישותיה של המבקשת - לפיצוי בגין שינוי מקום משטחי העמסה, לגביהם מצא כי לא נפגעו ואין הכרח להעבירם, ולפיצוי בגין מאגר מים מתוכנן. המבקשת אינה תוקפת בסיכומיה קביעות אלו, ועל כן יש להניח כי היא איננה חולקת עליהן.

ג.         טענות הצדדים

11.       המבקשת תוקפת חלק מקביעותיו של השמאי המוסכם, וטוענת כי הוא חרג מתפקידו והכריע בשאלות שהן משפטיות, בנוסף לטעויות מהותיות בהן לוקה חוות דעתו. עתירתה היא להורות לשמאי המוסכם לערוך את שומתו מחדש, תוך מתן מלוא המשקל לטענה שהחוזה של המבקשת היה של חכירה ולא של בר רשות, וכן להתחשב בפוטנציאל התכנוני הטמון במקרקעין שהופקעו, קרי: הפרשות לשנות את ייעודם למפעל. לחלופין, מבוקש למנות שמאי אחר שיקבע את שיעור הפיצוי המגיע למבקשת בדרך האמורה. המשיבה, מנגד, תומכת בחוות דעת השמאי המוסכם, ומבקשת לקבוע כי שווי הקרקע שהופקעה מן המבקשת צריך להיקבע לפי שווי קרקע חקלאית במועד פרסום צו ההפקעה, תוך התעלמות מפוטנציאל תכנוני הנובע מן האפשרות לשנות את ייעוד חלק מהמקרקעין למפעל (כפי שקבע השמאי המוסכם).

12.       המבקשת מלינה בסיכומיה על כי השמאי חרג בחוות דעתו מהנחיות הסכם הפשרה, ועסק בסוגיות משפטיות, שאינן בסמכותו. בסעיף 6.4 להסכם הפשרה, שמכוחו מונה השמאי המוסכם, נקבע כי: "השמאי אשר ימונה ע"י בית המשפט ידון בסוגיות שמאיות בלבד, כאשר סוגיות משפטיות ככל שיהיו קיימות, יתבררו בפני בית משפט נכבד זה". כך גם נאמר בבקשה שהגישו הצדדים למינויו של השמאי המוסכם (סעיף 4 לבקשה שהוגשה בבש"א 13352/06).

עיקר טרונייתה של המבקשת הינה על כך שהשמאי חיווה דעתו כי הזכויות על פי חוזה חכירה לא מהוון הינן שוות ערך לזכויות של בר רשות. לטענת המבקשת, "קיים הבדל תהומי בין חוזה 'בר רשות', שהנו חוזה לתקופה מוגבלת של שלוש שנים, עם ייעודים ושימושים מצומצמים, לבין זכויות במקרקעין מכח הסכם חכירה, כפי זה המצוי בידי המבקשת, הנותן לה זכויות אשר הנן שוות ערך, לזכויות בעלות". המבקשת סבורה גם כי האסמכתאות עליהן התבסס השמאי בחוות דעתו אינן רלוונטיות לעניינה, וכך גם החלטה 343 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל, אשר לה, כך לטענת המבקשת, נתן השמאי משקל רב בחוות דעתו.